L’effetto delle Olimpiadi invernali sul mercato degli affitti milanesi non si è esaurito con la chiusura dei Giochi a febbraio: le locazioni in città continuano a crescere a un ritmo (+5%/+8% su base annua) superiore a quello delle compravendite, sostenute anche dall’eredità della visibilità internazionale dell’evento. Per chi possiede un immobile da mettere a reddito, questo significa una finestra interessante per valutare interventi di ristrutturazione mirati a massimizzare il rendimento locativo.
Gli interventi che incidono di più sul canone
Non tutte le ristrutturazioni hanno lo stesso impatto sul valore locativo. Gli interventi che storicamente generano il miglior ritorno in rapporto alla spesa sono:
- Rifacimento di bagno e cucina, gli ambienti più valutati dagli inquilini
- Efficientamento energetico (che incide sulle bollette a carico dell’inquilino e sulla classe energetica dell’immobile)
- Ottimizzazione degli spazi (apertura di ambienti, sfruttamento di superfici accessorie)
- Finiture di qualità medio-alta negli ambienti principali, senza eccedere nel livello di personalizzazione
Affitto breve o affitto tradizionale?
La scelta tra affitto breve (turistico) e locazione tradizionale dipende dalla zona, dal taglio dell’immobile e dalla disponibilità del proprietario a gestire un flusso di ospiti più intenso. Le aree centrali e semicentrali, dove la domanda turistica resta sostenuta anche dopo i Giochi, offrono generalmente rendimenti più alti con l’affitto breve, a fronte di una gestione più complessa e di una normativa comunale in evoluzione da verificare sempre prima di impostare l’operazione.
Il ruolo del general contractor in questi interventi
Un intervento pensato per la messa a reddito ha logiche diverse da una ristrutturazione per uso proprio: tempi di realizzazione più stretti (ogni settimana di cantiere è un mese di locazione potenziale perso), attenzione ai costi di manutenzione futura, e scelte di finitura orientate alla durabilità più che al gusto personale. Un general contractor con esperienza specifica su immobili da reddito imposta il cantiere tenendo conto di queste priorità fin dal preventivo iniziale.
Domande Frequenti
Conviene ristrutturare un immobile prima di metterlo in affitto o affittarlo "così com’è"?
Nella maggior parte dei casi, un intervento mirato (anche parziale) genera un incremento di canone che ripaga l’investimento in tempi ragionevoli, soprattutto su immobili datati con impianti o bagni obsoleti.
Quanto tempo serve per un intervento di ristrutturazione orientato all’affitto?
Per un intervento parziale (bagno, cucina, tinteggiatura, piccoli adeguamenti impiantistici) su un appartamento di medie dimensioni, i tempi tipici sono di 4-8 settimane con una gestione centralizzata del cantiere.
È possibile utilizzare i bonus fiscali su un immobile destinato all’affitto?
Sì, i bonus edilizi si applicano anche agli immobili locati, con le stesse regole generali previste per le abitazioni principali o secondarie a seconda della categoria catastale dell’immobile.
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