Con valori già cresciuti del 35% in cinque anni, la domanda che si pongono molti investitori è legittima: ha ancora senso entrare a Porta Romana o Santa Giulia oggi, o il momento migliore è già passato? La risposta dipende meno dal prezzo di ingresso in sé e più dalla strategia di investimento e dall’orizzonte temporale.
Cosa è cambiato rispetto a due anni fa
Due anni fa, chi investiva in queste zone scommetteva su una trasformazione ancora da realizzare. Oggi la riqualificazione è un dato di fatto, i Giochi si sono svolti, e le infrastrutture (Villaggio Olimpico, Arena) sono realtà tangibili con destinazione d’uso già definita. Il rischio "il progetto non si farà" è sparito; è rimasto il rischio, più normale, legato all’andamento del mercato immobiliare generale.
Il caso per continuare a investire
Le proiezioni indicano un’ulteriore crescita dell’11,7% entro fine 2026 e del 23,4% cumulato entro il 2030. Anche ipotizzando margini di errore su queste stime, il trend di fondo — riconversione a uso residenziale e universitario del Villaggio Olimpico, miglioramento della mobilità nella zona — supporta una domanda abitativa strutturale, non solo speculativa.
I rischi da considerare
- Prezzo di ingresso più alto: chi entra ora paga un prezzo al mq già rivalutato rispetto a chi ha investito anni fa, con un margine di ulteriore crescita percentualmente inferiore.
- Concorrenza tra investitori: zone già "scoperte" attirano più capitale, con effetto di compressione dei rendimenti da locazione rispetto al capitale investito.
- Tempistiche di completamento delle riconversioni: alcune infrastrutture post-olimpiche richiedono ancora tempo per essere pienamente operative e generare l’indotto atteso (studenti, servizi, commercio di prossimità).
Come valutare un’operazione concreta
Prima di ogni acquisto in queste zone, la due diligence dovrebbe rispondere a tre domande: qual è il rendimento da locazione realistico al netto delle spese, qual è il potenziale di rivalutazione residuo rispetto a un’exit a 5-7 anni, e quali sono i costi reali di eventuale ristrutturazione dell’immobile specifico — un aspetto che spesso viene sottostimato nelle valutazioni fatte "a distanza".
Domande Frequenti
Meglio comprare un immobile da ristrutturare o già pronto in queste zone?
Un immobile da ristrutturare, con una valutazione tecnica accurata dei costi reali di intervento, offre generalmente un margine di rivalutazione superiore, mentre un immobile pronto riduce il rischio esecutivo ma anche il potenziale di guadagno.
Qual è il taglio di immobile più richiesto in queste zone?
La domanda di locazione in aree vicine a poli universitari e alla nuova offerta residenziale post-olimpica è concentrata su bilocali e trilocali, con buona rispondenza sia per studenti sia per giovani professionisti.
Ha senso investire con un mutuo o solo con liquidità propria?
Con un differenziale ancora favorevole tra rendimento locativo atteso e costo del mutuo (Tan medio intorno al 2,62% per il variabile), la leva finanziaria può migliorare il rendimento sul capitale proprio, a condizione di una struttura finanziaria sostenibile anche in scenari di tassi meno favorevoli.
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Ogni situazione è diversa. Come mediatore creditizio iscritto OAM, affianco privati e piccole imprese dell’area Milano-Monza Brianza nella valutazione della propria posizione. Il primo incontro è gratuito e senza impegno.